賃貸経営では、管理会社に物件管理を任せているオーナーも多いでしょう。
入居者対応や家賃管理、修繕手配、募集などを代わりに行ってもらえるため、日々の負担を大きく減らせるのが管理会社を利用するメリットです。
一方で、
「管理会社に任せているから、私は何もしなくて大丈夫」
と考えてしまうと、物件の状況が分からなくなってしまうことがあります。
管理会社へ任せること自体が悪いわけではありません。
大切なのは、任せる部分と、オーナー自身が把握しておく部分を分けることです。
この記事では、賃貸オーナーが管理会社に任せきりにしない方がよい5つのポイントを解説します。
① 空室状況は自分でも把握する
空室が発生したら、管理会社が募集を進めてくれます。
ただし、
「募集しているから、そのうち決まるだろう」
とそのままにしてしまうのはおすすめできません。
確認したいのは、
- 問い合わせ件数
- 内見件数
- 内見後の反応
- 現在の募集条件
- 周辺の競合物件
- 家賃設定
- 募集写真や掲載状況
などです。
特に空室が長引いている場合は、
「なぜ決まっていないのか」
を管理会社と一緒に考えることが大切です。
家賃だけが原因とは限りません。
設備や募集写真、初期費用、ADなど、見直せるポイントがほかにあることもあります。
② 修繕見積もりは内容まで確認する
管理会社から、
「修繕費○万円です。承認お願いします」
と連絡が来たとき、金額だけ見て承認していないでしょうか。
修繕では、
- どこを工事するのか
- なぜ工事が必要なのか
- 修理ではなく交換なのか
- 費用の内訳
- 写真と見積内容が合っているか
- 誰が負担する費用なのか
なども確認しておきたいポイントです。
管理会社に任せているからといって、オーナーが内容を理解しなくてよいわけではありません。
特に高額な修繕の場合は、納得したうえで承認することが大切です。
OWNER NOTEでは、修繕見積もりを確認するときに使える「修繕見積もりチェック」も用意しています。
③ 毎月の収支を確認する
家賃が入金されているからといって、収支確認を管理会社任せにしてしまうと、
「思ったより手元にお金が残っていない」
ということもあります。
毎月確認したいのは、
- 家賃収入
- 管理委託料
- 修繕費
- 広告料
- 更新関連費用
- その他の支出
などです。
管理会社から届く送金明細や収支明細は、できるだけ毎月確認しましょう。
特に、
「この費用は何だろう？」
という項目があれば、そのままにせず確認することが大切です。
賃貸経営では、入居率だけではなく、最終的にいくら残るのかも重要です。
④ 管理委託契約の内容を把握しておく
管理会社へ任せている業務の範囲は、管理委託契約によって異なります。
例えば、
- 家賃集金
- 滞納対応
- 入居者対応
- 更新手続き
- 解約対応
- 修繕手配
- 募集業務
- 定期報告
などです。
オーナー自身が契約内容を把握していないと、
「これは管理会社がやってくれると思っていた」
という認識違いが起こることがあります。
また、修繕について、
一定金額までは管理会社判断で発注できる
といった取り決めがある場合もあります。
一度、管理委託契約書を見直して、
どこまで管理会社に任せているのか
を整理しておくと安心です。
⑤ 入居者対応の状況も把握しておく
管理会社へ委託している場合、オーナーが入居者と直接やり取りする場面は少なくなります。
それ自体は問題ありません。
ただし、
- クレームが増えている
- 同じ設備トラブルが繰り返されている
- 近隣トラブルが起きている
- 滞納が発生している
といった重要な情報まで把握できていない状態は避けたいところです。
管理会社に、
「何か問題が起きたときは、どの段階で報告してもらえるのか」
を確認しておくとよいでしょう。
すべての細かな問い合わせを把握する必要はありませんが、物件運営に影響する内容については、オーナー側でも知っておくことが大切です。
「任せる」と「把握しない」は違う
管理会社を利用する目的は、オーナーがすべての実務を自分で行うことを避けるためでもあります。
そのため、
「自分で全部やらなければいけない」
という意味ではありません。
大切なのは、
実務は管理会社へ任せる
判断に必要な情報はオーナーも把握する
という役割分担です。
例えば、
- 入居者への連絡 → 管理会社
- 修繕業者の手配 → 管理会社
- 修繕を承認するか → オーナー
- 募集活動 → 管理会社
- 家賃を変更するか → オーナー
というように、管理会社とオーナーでは役割が異なります。
管理会社と良い関係を作るためにも確認は必要
管理会社へ質問すると、
「細かいオーナーだと思われないかな」
と気になる人もいるかもしれません。
ただ、必要な情報を確認することは悪いことではありません。
むしろ、
- どのくらいの頻度で報告が欲しいか
- どんなときに連絡してほしいか
- 修繕はどこまで事前確認してほしいか
などを共有しておくことで、管理会社側も対応しやすくなります。
お互いの認識を合わせることが、長く付き合ううえでは重要です。
まとめ
管理会社へ物件管理を任せていても、
① 空室状況
② 修繕見積もり
③ 毎月の収支
④ 管理委託契約
⑤ 入居者対応の重要事項
については、オーナー自身も把握しておくことがおすすめです。
管理会社に任せることと、物件の状況を知らないままにすることは同じではありません。
実務を任せながらも、大切な判断はオーナー自身ができる状態にしておくことが、安定した賃貸経営につながります。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。管理会社の業務内容や対応範囲は契約によって異なります。具体的な内容は管理委託契約書等をご確認ください。