管理会社へ物件管理をお願いするときに交わすのが、管理委託契約です。
でも実際には、
「とりあえず署名したけど、内容をよく覚えていない」
「管理会社が何をしてくれる契約なのか分からない」
というオーナーもいるのではないでしょうか。
管理委託契約書には、管理会社へどこまで任せるのかが書かれています。
この記事では、初心者オーナーが管理委託契約書で確認しておきたいポイントを解説します。
① 管理会社が行う業務
まず確認したいのは、管理会社の業務範囲です。
例えば、
- 家賃集金
- 滞納対応
- 入居者対応
- 更新手続き
- 解約対応
- 募集
- 修繕手配
- クレーム対応
- オーナーへの報告
などです。
すべての管理会社が同じ範囲まで対応するわけではありません。
「管理料を払っているから全部やってくれる」
とは限らないため、契約書で確認しましょう。
② 管理委託料
次に確認したいのが、毎月支払う管理委託料です。
家賃に対する割合で設定されているケースもあれば、固定額の場合もあります。
確認したいのは、
- 何に対して何％なのか
- 消費税の扱い
- 空室時にも費用が発生するか
- 別途費用が必要な業務
などです。
管理委託料だけでなく、追加費用まで含めて考えることが大切です。
③ 修繕時のルール
修繕は、管理委託契約の中でも特に確認しておきたい項目です。
例えば、
「○万円以下の修繕は管理会社の判断で実施できる」
といったルールが設定されていることがあります。
この金額を把握していないと、
「知らないうちに修繕が終わっていた」
ということもあります。
- 事前承認が必要な金額
- 緊急時の扱い
- 業者選定
- 見積もりの取り方
などを確認しましょう。
④ 入居者募集の業務
空室時に、管理会社がどこまで募集を担当するのかも確認します。
例えば、
- 募集条件の設定
- ポータルサイト掲載
- 仲介会社への情報提供
- 内見対応
- 申込受付
- 入居審査
などです。
募集時に別途費用がかかる場合もあるため、あわせて確認しておきましょう。
⑤ 家賃滞納への対応
家賃滞納が発生したときの対応も重要です。
例えば、
- 誰が督促するのか
- 何日滞納したら連絡するのか
- 保証会社を利用しているか
- オーナーへの報告タイミング
などです。
滞納対応の範囲は管理会社によって異なることがあります。
⑥ オーナーへの報告
管理会社からの報告内容も確認しておきましょう。
例えば、
- 毎月の収支報告
- 空室状況
- 修繕状況
- 入居者クレーム
- 滞納
- 退去予定
などです。
契約書に細かく書かれていない場合は、実際の運用について管理会社へ確認してもよいでしょう。
⑦ 契約期間
管理委託契約には契約期間があります。
例えば、
- 1年間
- 自動更新
- 一定期間ごとの更新
などです。
自動更新になっている場合は、更新条件も確認しておきましょう。
⑧ 解約条件
管理会社を変更したいときに重要になるのが解約条件です。
確認したいのは、
- 解約予告期間
- 解約方法
- 書面提出の要否
- 違約金
- 引き継ぎ方法
などです。
「いつでもすぐ解約できる」とは限りません。
契約する時点で確認しておくと安心です。
⑨ 敷金・預り金の管理
管理会社が敷金などを管理している場合は、その扱いも確認します。
- 誰が保管するのか
- 退去時にどう精算するのか
- 管理会社変更時にどう引き継ぐのか
などです。
⑩ 再委託の有無
管理会社が一部業務を別会社へ委託する場合があります。
例えば、
- 清掃
- 修繕
- 24時間対応
- 入居者対応
などです。
どこまで自社で対応し、どこから外部業者になるのかも確認しておくと安心です。
契約書だけで分からないことは質問する
契約書を読んでも、
「実際の運用はどうなるの？」
と分からない部分があることもあります。
そんなときは、
- 修繕はいくらまで事前確認なし？
- 空室時の報告頻度は？
- クレームが来たらいつ報告してくれる？
- 退去時の原状回復は誰が判断する？
など、具体的に質問すると分かりやすいです。
まとめ
管理委託契約書では、
① 業務範囲
② 管理委託料
③ 修繕ルール
④ 募集業務
⑤ 滞納対応
⑥ 報告内容
⑦ 契約期間
⑧ 解約条件
⑨ 預り金
⑩ 再委託
を中心に確認してみましょう。
管理会社とのトラブルの中には、契約内容の認識違いから起きるものもあります。
「何を任せているのか」をオーナー自身も把握しておくことが大切です。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。実際の契約内容は管理会社・契約ごとに異なります。